Prêt relais
Le crédit-relais permet de faire coincider vente et achat et permet de gérer la durée de la revente qui peut durer plus longtemps que prévu.
Deux types de crédit-relais existent:
* le crédit-relais "sec", consenti pour un ou deux ans et * le crédit-relais, jumelé à un prêt long terme, plus avantageux.
La durée du prêt varie de 1 à 2 ans. Son montant représente entre 60 et 80% de la valeur du bien, la banque vous demandant alors une estimation soit d’une agence soit d’un notaire pour évaluer la qualité et la valeur du bien.
DEUX OPTIONS DE REMBOURSEMENT
1) l’emprunteur ne rembourse que les intérêts, attendant la vente pour rembourser le capital d’un seul coup. Cette formule est la plus avantageuse au niveau du coût global mais est parfois lourde à supporter, l’emprunteur devant aussi faire face aux charges de remboursement de son prêt en cours.
2) l’emprunteur rembourse intérêts et capital seulement lors de la revente du bien. Il s’agit d’un différé total jusqu’à la vente du bien. Pas de charges à rembourser mensuellement, mais au final une facture plus lourde.
LE CREDIT-RELAIS SEC
Les banques n’y sont pas très favorables et certaines comme le Crédit Foncier, Abbey national, Woolwich ou la Caixa Bank ne le proposent plus, le jugeant trop onéreux. D’autant qu’en ajoutant les frais de dossier et une prise d’hypothèque, le coût du prêt devient prohibitif.
Dans la mesure où cela est possible, sauf pour une très courte durée, mieux vaut l’éviter.
LE CREDIT JUMELE A UN LONG TERME
Dans la plupart des cas, l’emprunteur revend un bien pour en acheter un autre plus grand, souvent plus cher et nécessitant un prêt. Les banques ont donc eu l’idée de mettre en place un seul prêt, couvrant la totalité du montant de la nouvelle acquisition et parfois même les frais de notaire. L’emprunteur dispose alors de 12 à 24 mois pour vendre son bien. Lorsque la vente sera réalisée, la somme s’imputera sur la nouvelle acquisition sous forme de remboursement anticipé d’une partie du crédit, sans pénalité. La formule revêt plusieurs avantages: un taux d’intérêt inférieur à celui d’un prêt relais sec puisqu’il s’agit d’un prêt immobilier classique : autour de 4,00-4,5% en taux fixe, 2,80-3,00% en taux variable. La plupart des banques n’engageront pas de frais de dossier se contentant de ceux perçus pour l’ouverture du crédit à long terme.
Et en cas de prise de garantie, là encore une seule prise d’hypothèque sera nécessaire. Certaines banques acceptent même pour de très bons dossiers de ne pas prendre d’hypothèque. Ceci peut faire partie d’une de vos exigences pour limiter les coûts.
1% ET PRET-RELAIS
Les salariés des entreprises assujetties au 1% logement peuvent bénéficier d’un prêt-relais à taux spécialement attractif (1% sur un an ,renouvelable une fois) en cas de vente pour mobilité professionnelle ou en cas de perte d’emploi liée à un plan social. Par ailleurs, ce prêt couvre 70% de la valeur vénale du logement à vendre dans la limite de 106 000 € en région parisienne, et de 64 000 à 82500 € dans les autres régions.
L’assurance crédit est une forme très particulière d’assurance qui garantit les entreprises ou les banques contre les défauts de paiement d’emprunteurs survenus pour des motifs :
L’assurance crédit s’est développé dès la fin du , mais prend son essor en Europe de l’ouest entre les deux guerres. Plusieurs sociétés se créent dans chaque pays, certaines gérant en plus le risque politique d’assurance à l’exportation pour le compte des états respectifs.
Dans les années 1990, un mouvement de concentration a vu la création de trois grandes sociétés, se partageant l’essentiel d’un marché mondial restant très centré sur l’Europe de l’ouest :
Le prêt personnel est un contrat de crédit sur quelques mois ou quelques années (généralement pas au-delà de 7 ans) aux termes duquel est mis à la disposition d’une personne physique, après (en droit français) le délai légal de rétractation, une somme d’argent qui sera remboursée par des versements périodiques, le plus souvent des mensualités.
Il est destiné non pas à financer un achat bien précis mais à permettre à l’emprunteur de faire face à toutes dépenses concernant tant des biens de consommation non précisés que des services tels que des frais consécutifs à des événements familiaux, des frais médicaux, des frais d’études, des impôts, des frais de rénovation, des voyages, etc…
En clair les fonds sont versés sur le compte de l’emprunteur qui en dispose comme il le souhaite.
Aspects particuliers ou locaux
Le taux appliqué (TAEG en droit français) pour un prêt personnel est plus élevé qu’un prêt affecté obtenu dans une banque mais moins élevé que pour un prêt souscrit sur un lieu de vente (destiné à l’achat d’un bien ou d’un service, aussi appelé “financement d’achat à tempérament” ou “prêt affecté”).
Les règles d’acceptation sont par contre plus strictes, l’emprunteur n’ayant à priori pas à se justifier de la destination des fonds.
Jusqu’à 21500€ (en droit français), ce type de prêts est soumis au code de la consommation et permet notamment un remboursement anticipé sans frais, contrairement au prêt immobilier (pénalité de 3% maximum).
Comme tous prêts destinés (en droit français) à des particuliers, il est soumis au non dépassement du taux d’usure et dont le seuil diffère selon si le montant est supérieur ou inférieur à 1524€.
Prêt épargne logement
En France, il peut vous être accordé lorsque l’on est titulaire d’un Compte Épargne Logement (CEL) ou d’un Plan Épargne Logement (PEL) et si l’on a mis de l’argent de côté sur ce genre de placement.
Après une période d’épargne pendant laquelle on acquiert des droits à prêts bonifiés, on peut envisager l’utilisation de ces droits pour financer l’achat, la construction d’une résidence principale soit à titre personnel soit dans le but de la louer. Ils peuvent également servir à financer une résidence secondaire pour l’achat ou des travaux à condition toutefois de ne pas avoir d’encours de prêts épargne logement sur la résidence principale. le montant peut être augmenté par la cession de droits d’autres membres de la famille. D’une durée de 2 à 15 Ans, les prêts peuvent représenter 100% du projet hors frais avec un maximum de 92000 € pour le Prêt PEL ou 23000 € pour le prêt CEL.
On peut obtenir un prêt épargne logement grâce au CEL après un minimum de 18 mois d’ouverture sachant que la mise initiale de ce livret n’est que de trois cent euros sans aucune obligation de versements. L’avantage est le taux du prêt mais aussi, pour “rattraper” le taux d’intérêt faible dont a bénéficié votre épargne le fait de toucher à la réalisation du prêt une prime équivalente à 5/11 des intérêts acquis dans un plafond de 1144 €. Il n’y a pas de frais de dossier attachés à ce prêt, les frais de garantie (IPPD ou Hypothèque) sont réduits et en principe il n’y a pas de pénalités en cas de remboursement anticipé. Vous pourrez obtenir un prêt épargne logement grâce à votre PEL après un minimum de 36 mois d’ouverture sachant que la mise initiale du plan est de 220 € et qu’il y a ensuite obligation de versements d’un minimum de 45 € par mois.A la clôture du PEL, vous disposerez d’un droit à prêt pendant une période d’un an. il n’y a pas de frais de dossier attachés à ce prêt, les frais de garantie (IPPD ou Hypothèque) sont réduits et en principe il n’y a pas de pénalités en cas de remboursement anticipé.
En immobilier, un utilisateur d’espace est une personne ou une entreprise qui occupe un espace bâti. Parce que l’utilisateur constitue la demande pour les espaces bâtis et que c’est principalement lui qui fait les choix de localisation qui orientent le développement urbain, il est essentiel d’étudier, pour chaque type d’espace, les caractéristiques de l’utilisateur, ses exigences techniques et fonctionnelles ainsi que ses contraintes quant à la localisation.
Dans le domaine des bureaux, un utilisateur est une personne ou une entreprise, propriétaire ou locataire, qui occupe un espace dans des immeubles de bureaux typiques. Les fonctions en cause sont donc géographiquement indépendantes d’activités industrielles ou commerciales que l’entreprise peut avoir en d’autres lieux. La distinction est importante parce que les études de marché des bureaux ne tiennent compte que des immeubles de bureaux typiques.
Bred Habitat
C’est une société de cautionnement de la BRED.
Il
L’investissement immobilier locatif consiste à acheter un logement immobilier pour le louer, afin de se construire un patrimoine et de percevoir des revenus complémentaires.
Le bien immobilier peut être neuf ou ancien. Dans la majorité des cas, l’achat du bien immobilier se fait à crédit, et les loyers perçus permettent de rembourser une partie des mensualités du prêt.
Certaines loi française permettent également de défiscaliser, c’est à dire d’investir tout en réduisant ses impôts.
Le chasseur immobilier est un agent immobilier qui prend en charge la recherche immobilière de ses clients. Il est intermédiaire dans les transactions immobilières. Il est au service de l’acheteur et s’occupe des démarches de prospection, des visites, de faire la sélection des biens et bien sûr de la négociation des prix.
Il se différencie d’un agent immobilier par la détention d’un mandat de recherche pour le compte d’un acheteur. À l’inverse, un agent immobilier détient généralement un mandat de vente pour le compte d’un vendeur.
La loi Hoguet du 2 janvier 1970 et son décret d’application définissent les conditions d’exercice de la profession.
Le chasseur immobilier est obligatoirement titulaire d’une carte professionnelle pour pouvoir exercer cette activité. Il s’agit de la carte pour la vente d’immeubles, qui précise le type d’activité : « Transactions sur immeubles et fonds de commerce »
Le chasseur immobilier est responsable pénalement et doit obligatoirement avoir un minimum de qualifications et de connaissances du droit français, contrairement à un négociateur immobilier, qui est simplement un vendeur.
Le demandeur de cette carte devra soit :
Il faut aussi que celui-ci n’ait jamais été condamné au pénal.
Outre les prérequis pour obtenir la carte professionnelle, le chasseur immobilier doit :
Le chasseur immobilier ne doit pas percevoir d’honoraires avant le terme de la transaction.
La loi expose deux principes fondamentaux sur la rémunération du professionnel :
« Aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties. »
« Le titulaire de la carte professionnelle portant la mention “Transactions sur immeubles et fonds de commerce”, son ou ses représentants légaux ou statutaires, s’il s’agit d’une personne morale, qui doit recevoir le mandat prévu à l’article 72 ne peut demander, ni recevoir directement ou indirectement, d’autre rémunération ou commission à l’occasion d’une opération spécifiée à l’article 1er (1° à 5°) de la loi susvisée du 2 janvier 1970 que celle dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat.
Le mandat doit préciser si cette rémunération est à la charge exclusive de l’une des parties à l’opération ou si elle est partagée. Dans ce dernier cas, les conditions et modalités de ce partage sont indiquées dans le mandat et reprises dans l’engagement des parties. Le montant de la rémunération ou de la commission, ainsi que l’indication de la ou des parties qui en ont la charge sont portés dans l’engagement des parties. Il en est de même, le cas échéant, des honoraires de rédaction d’actes et de séquestre.
Le titulaire de la carte ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, des commissions ou des rémunérations à l’occasion de cette opération d’une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat et dans l’engagement des parties.
Le titulaire de la carte professionnelle perçoit sans délai sa rémunération ou sa commission une fois constatée par acte authentique l’opération conclue par son intermédiaire. »
Il a interdiction formelle d’encaisser des frais de quelque nature que ce soit avant la réalisation de sa mission, tels que :
En résumé, le chasseur immobilier perçoit uniquement les honoraires prévus dans le mandat lors de la signature de l’acte authentique chez le notaire, comme un agent immobilier.
Le taux de marge détermine la marge commerciale d’une entreprise ou d’un secteur économique, à partir de son coût de production et de son prix de vente.
Il existe deux définitions différentes, fonctions du contexte.
<math>\textrm{Taux~de~marge} = 100\cdot \frac{\textrm{EBE}}{\textrm{Valeur~ajoutee~brute}}</math>
En comptabilité nationale, le taux de marge est le rapport entre l’excédent brut d’exploitation (EBE) et la valeur ajoutée brutedéf site de l’INSEE. ; il mesure le pourcentage de la valeur ajoutée conservée par les entreprises après versement des coûts salariaux et des impôts liés à la production. Le taux de marge est supérieur au taux de profit puisqu’il faut encore y retrancher les amortissements, le paiement des frais financiers sur les emprunts et l’impôt sur les sociétés.
Pour un commerce ou plus généralement pour une entreprise, en comptabilité d’entreprise, le taux de marge est le montant de la marge commmerciale divisée par le prix d’achat hors taxe. À ne pas confondre avec le taux de marque.
<math>\textrm{Taux~de~marge} = 100\cdot \frac{\textrm{Prix~de~vente~HT - Prix~d’achat~HT}}{\textrm{Prix~d’~achat~HT}} = 100\cdot \frac{\textrm{marge~commerciale}}{\textrm{Prix~d’~achat~HT}}</math>
La mitoyenneté est régie en France par l’article 7 de la loi du 10 juillet 1965, dans le cadre de la copropriété.
Sinon, elle est définie dans le Code Civil.
Cet article précise que, sont présumés mitoyens entre les locaux qu’ils séparent, les cloisons ou murs, séparant des parties privatives et non compris dans le gros oeuvre.
Peut se dire d’une mitoyenneté entrainant une copropriété verticale
Le taux de marge détermine la marge commerciale d’une entreprise ou d’un secteur économique, à partir de son coût de production et de son prix de vente.
Il existe deux définitions différentes, fonctions du contexte.
<math>\textrm{Taux~de~marge} = 100\cdot \frac{\textrm{EBE}}{\textrm{Valeur~ajoutee~brute}}</math>
En comptabilité nationale, le taux de marge est le rapport entre l’excédent brut d’exploitation (EBE) et la valeur ajoutée brutedéf site de l’INSEE. ; il mesure le pourcentage de la valeur ajoutée conservée par les entreprises après versement des coûts salariaux et des impôts liés à la production. Le taux de marge est supérieur au taux de profit puisqu’il faut encore y retrancher les amortissements, le paiement des frais financiers sur les emprunts et l’impôt sur les sociétés.
Pour un commerce ou plus généralement pour une entreprise, en comptabilité d’entreprise, le taux de marge est le montant de la marge commmerciale divisée par le prix d’achat hors taxe. À ne pas confondre avec le taux de marque.
<math>\textrm{Taux~de~marge} = 100\cdot \frac{\textrm{Prix~de~vente~HT - Prix~d’achat~HT}}{\textrm{Prix~d’~achat~HT}} = 100\cdot \frac{\textrm{marge~commerciale}}{\textrm{Prix~d’~achat~HT}}</math>
La mainlevée est un acte juridique par lequel le créancier (souvent la banque) atteste que le débiteur a complètement remboursé son prêt. Cette mainlevée est automatique 2 ans après le terme normal du prêt.
Avant ce terme, en cas de revente d’un bien immobilier, l’acquéreur demandera à ce que l’emprunteur procède à la mainlevée de l’hypothèque ou de l’IPPD car la banque peut faire vendre le bien en cas d’impayé même si le propriétaire a changé. Ainsi, par cet acte, le bénéficiaire de l’hypothèque accepte de ne plus en être bénéficiaire.
Cette mainlevée possède un caractère obligatoire et comporte un montant élevé de frais. Certains organismes incluent dans le calcul initial des frais d’hypothèque ou de l’IPPD, les frais de mainlevée.
Si vous achetez un bien immobilier sur 20 ans et que vous le revendez au bout de 15 ans, vous devrez payer des frais de mainlevée (environ 0,7 % pour un prêt de 120 000 €). Si vous gardez ce bien 2 ans après l’échéance du prêt c’est-à-dire 22 ans, vous n’aurez pas à payer de frais de mainlevée.
Le taux de refinancement (ou taux refi, ou taux repode l’anglais repossession) est le principal taux directeur des banques centrales ; il permet de réguler l’activité économique.
Le taux de refinancement est le taux d’intérêt au jour le jour fixé par la banque centrale, auquel sont rémunérés les excédents de liquidités des banques et institutions financières placés auprès de la banque centrale, et le taux de refinancement auquel peuvent emprunter ces mêmes agents économiques auprès de la banque centrale.
Le taux refi permet en fixant le « coût de l’argent » sur le marché monétaire, de réguler l’investissement économique et ainsi d’encourager l’activité économique dans les périodes de creux, ou de freiner le sur-investissement (dans des projets non rentables) pendant les périodes de surchauffe inflationniste.
Incidences financières du taux de refinancement
De nombreux taux de crédit et d’épargne à court terme sont plus ou moins étroitement corrélés au taux refi. En effet, les banques commerciales empruntent aux banques centrales au taux refi ou au taux d’escompte, et se reprêtent les fonds un peu plus cher. Ainsi, au début 2005, la Banque centrale européenne (BCE) prête à 2% (aujourd’hui à 4%) aux banques, qui se reprêtent entre elles sur le marché interbancaire aux alentours de 2,02% par jour (index EONIA).
Fondée en 1982 sous le double patronage des Ministères de l’Agriculture et de la Culture, l’AFMA a pour but l’étude, la préservation et la mise en valeur du patrimoine rural sous tous ses aspects : patrimoine mobilier (outils anciens, machines agricoles), patrimoine immobilier (architecture rurale) et patrimoine paysager.
L’AFMA publie Agrimuse.
IPPD est un acronyme signifiant Inscription en Privilège Prêteur de Deniers.
Type d’hypothèque spécifique, le privilège de prêteur de deniers est une garantie pouvant être prise par tout prêteur de fonds (généralement un établissement bancaire) lors du financement d’une acquisition immobilière. L’inscription de privilège de prêteur de deniers ne peut porter que sur le bien financé. Le privilège de prêteur de deniers, comme l’hypothèque, permet au prêteur de se prémunir contre le risque de non remboursement du prêt par l’emprunteur. En effet, si l’emprunteur ne rembourse pas le prêt, le créancier peut intenter une procédure de saisie immobilière aboutissant à la mise en vente du bien et le remboursement prioritaire du bénéficiaire du privilège.
Le privilège de prêteur de deniers ne peut garantir que le remboursement de fonds directement affectés au paiement du prix de vente d’un bien immobilier : ainsi, un prêt (ou une fraction de prêt) destiné à financer des travaux ou des frais de notaire ne peut donner lieu à l’inscription d’un privilège de prêteur de deniers.
En France, l’Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers est moins chère que l’hypothèque car elle n’est pas assujettie à la taxe de publicité foncière. Le privilège de prêteur de deniers doit être constaté par un acte notarié et inscrit à la Conservation des hypothèques dans les 2 mois qui suivent la vente. L’inscription prend rang à la date de la vente, c’est-à-dire que le créancier qui en bénéficie sera, en cas de vente sur saisie, payé par priorité avant les créanciers ayant pris une hypothèque postérieurement à cette vente.
Généralement, en cas de revente du bien immobilier par l’emprunteur avant expiration du prêt, il sera procédé à la mainlevée de l’inscription de privilège de prêteur de deniers, ce qui entraîne des frais à la charge de l’emprunteur-vendeur à l’occasion de cette revente.
La radiation de l’IPPD se fait auprès du Conservateur des hypothèques par l’intermédiaire d’un notaire.